প্রজন্ম ডেস্ক:

জমি ও স্থাবর সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে দীর্ঘদিনের সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণের ব্যবস্থা থেকে সরে এসে এবার প্রকৃত বাজারমূল্যকে ভিত্তি করার উদ্যোগ নিয়েছে সরকার।

নতুন নিয়মে জমির দাম নির্ধারণে শুধু আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্য নয়, বরং স্থানীয় বাজারদর, সাম্প্রতিক কেনাবেচা, জমির অবস্থান, যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা এবং গণশুনানিতে পাওয়া তথ্য বিবেচনা করতে হবে।

নতুন নিয়মে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে পৃথক কমিটি গঠন করা হয়েছে। এক্ষেত্রে বিভাগীয় কমিটির সভাপতি বিভাগীয় কমিশনার, জেলা কমিটির সভাপতি জেলা প্রশাসক (ডিসি) ও উপজেলা কমিটির সভাপতি উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)। আগে বাজারমূল্য নির্ধারণ করতো জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি।

আগে বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার এলাকার নিবন্ধিত দলিলের গড়মূল্য ছিল অন্যতম প্রধান ভিত্তি, সেখানে এখন একাধিক উৎস থেকে তথ্য সংগ্রহ ও যাচাই-বাছাই বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। একই মৌজার ভেতরেও জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী একাধিক ক্লাস্টার করে আলাদা বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

নিবন্ধন অধিদপ্তরের ১০ নভেম্বর জারি করা প্রজ্ঞাপনে এসব পরিবর্তন আনা হয়েছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে বিধিমালার নামেও সর্বনিম্ন বাজারমূল্যের ধারণা আর থাকছে না।

তবে প্রশাসন ক্যাডারের কর্মকর্তাদের নিয়ে কমিটি গঠন করায় নিবন্ধন বিভাগের সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তারা অসন্তোষ প্রকাশ করেছেন। তাদের দাবি, মূল্য নির্ধারণের বিষয়টি জাতীয় রাজস্ববোর্ডের এখতিয়ারাধীন। তাই এ বিষয়ে অভিজ্ঞ ব্যক্তিদের নেতৃত্বে কমিটি গঠন করা প্রয়োজন ছিল।

আগে কীভাবে নির্ধারিত হতো জমির দাম

২০১০ সালের ২১ এপ্রিল প্রথম ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা’ জারি করা হয়। এর মূল উদ্দেশ্য ছিল জমি ও স্থাবর সম্পত্তি নিবন্ধনে একটি সর্বনিম্ন মূল্য নির্ধারণ করা, যেন ওই মূল্যের নিচে দেখিয়ে দলিল নিবন্ধন করা না যায়।

পরে ২০১২ ও ২০১৫ সালে বিধিমালাটি সংশোধন করা হয়। বিশেষ করে ২০১৫ সালের ১১ নভেম্বর বাজারমূল্য নির্ধারণ পদ্ধতিতে পরিবর্তন আনা হয়েছিল।

সেই পদ্ধতিতে প্রতি দুই বছর পরপর জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের কথা ছিল। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি এলাকায় প্রথম বছরের ১ জানুয়ারি থেকে ৩১ ডিসেম্বর এবং দ্বিতীয় বছরের ১ জানুয়ারি থেকে ৩১ অক্টোবর পর্যন্ত নিবন্ধিত সাব-কবলা দলিলের মূল্য বিবেচনায় নিয়ে মৌজার শ্রেণিভিত্তিক গড়মূল্যের তালিকা তৈরি করা হতো। কোনো মৌজায় নির্ধারিত সময়ে জমি কেনাবেচা না হলে আগের বছরের বাজারমূল্যই বহাল রাখার বিধান ছিল।

এ পদ্ধতির একটি বড় সীমাবদ্ধতা ছিল, নিবন্ধিত দলিলের মূল্যকে বাজারদরের অন্যতম প্রধান ভিত্তি হিসেবে ব্যবহার করা। অথচ দলিলে প্রদর্শিত মূল্য এবং বাস্তবে ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে লেনদেন হওয়া অর্থ সব সময় এক নাও হতে পারে। ফলে আগের দলিলের গড়মূল্যের ওপর নির্ভর করে নতুন মূল্য নির্ধারণ করলে প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে ব্যবধান থেকে যাওয়ার আশঙ্কা ছিল।

সংশ্লিষ্ট কেউ কেউ বলেছেন, কোনো কোনো ক্ষেত্রে নিবন্ধন ফি জমির দামের চেয়েও বেশি হতো। এছাড়া কোনো মৌজায় দীর্ঘ সময় জমি কেনাবেচা না হলে আগের নির্ধারিত মূল্য বহাল রাখার কারণে ওই এলাকার বাজারদরের পরিবর্তন যথাযথভাবে প্রতিফলিত না হওয়ার সুযোগ ছিল। একই মৌজার একাধিক স্থানে জমির অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা ও উন্নয়ন সুবিধায় পার্থক্য থাকলেও সেগুলোর পৃথক মূল্য নির্ধারণের বিষয়টি আগের বিধিতে নতুন সংশোধনীর মতো স্পষ্টভাবে বাধ্যতামূলক ছিল না।

আগের বিধিতে নির্ধারিত মূল্য অস্বাভাবিক কম বা বেশি মনে হলে সংশ্লিষ্ট কমিটির কাছে আপত্তি জানানোর সুযোগ ছিল। তবে নতুন সংশোধনীতে মূল্য নির্ধারণের তথ্য সংগ্রহ ও যাচাইয়ের পদ্ধতিতে আরও সুনির্দিষ্ট নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।

নতুন নিয়মে যেসব পরিবর্তন আসছে

আগের বিধিমালার নাম ও সংজ্ঞায় ‘সর্বনিম্ন বাজারমূল্য’ শব্দ ব্যবহার করা হয়েছিল। সংশোধনীতে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দ বাদ দেওয়া হয়েছে। একই সঙ্গে বাজারমূল্যের সংজ্ঞা পরিবর্তন করে বলা হয়েছে, বাজারমূল্য অর্থ সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য। এখন শুধু একটি সর্বনিম্ন মূল্য নির্ধারণ নয়, বরং সম্পত্তির প্রকৃত বাজারদর নির্ধারণই হবে কমিটির দায়িত্ব।

আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার এলাকার বাজারমূল্য নির্ধারণে জেলা রেজিস্ট্রার, তার মনোনীত একজন সাব-রেজিস্ট্রার এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারকে নিয়ে কমিটি গঠনের বিধান ছিল। নতুন সংশোধনীতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর ও সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিদের যুক্ত করে তিন স্তরের কমিটি করা হয়েছে।

বিভাগীয় কমিটি সিটি করপোরেশন এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। বিভাগীয় কমিশনার সভাপতি এবং জেলা রেজিস্ট্রার সদস্য-সচিব থাকবেন এ কমিটিতে।

জেলা কমিটি পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। এ কমিটিতে জেলা প্রশাসক সভাপতি এবং জেলা রেজিস্ট্রার সদস্যসচিব থাকবেন।

এছাড়া উপজেলা কমিটি সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের বাইরে অন্যান্য এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা এ কমিটির সভাপতি এবং উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার সদস্যসচিব থাকবেন।

নতুন বিধিমালার একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো, একই মৌজার সব জমির জন্য একক বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে না। কোনো মৌজায় জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্যের কারণে বাজারদরে পার্থক্য থাকলে একাধিক ক্লাস্টার করে মূল্য নির্ধারণ করতে হবে

অর্থাৎ, জমির মূল্য নির্ধারণে এখন শুধু নিবন্ধন বিভাগের কর্মকর্তাদের ওপর নির্ভর করতে হবে না। সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রশাসন, ভূমি ও প্রকৌশল বিভাগের কর্মকর্তারাও যুক্ত থাকবেন।

ছয়টি বিষয় বিবেচনায় নিয়ে নির্ধারিত হবে দাম

নতুন বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে ছয়টি বিষয় বাধ্যতামূলকভাবে বিবেচনার নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। প্রথমত, জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান। দ্বিতীয়ত, যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা। তৃতীয়ত, সরকারের মালিকানাধীন সম্পত্তির নির্ধারিত বাজারমূল্য। চতুর্থত, সরকার নিয়ন্ত্রিত বিভিন্ন সংস্থা, প্রতিষ্ঠান ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত মূল্য। পঞ্চমত, স্থানীয় বাজারদর অনুসন্ধান, গণশুনানি এবং অন্যান্য যৌক্তিক প্রক্রিয়ায় পাওয়া নির্ভরযোগ্য তথ্য-উপাত্ত। ষষ্ঠত, আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্যসহ সাম্প্রতিক ক্রয়-বিক্রয়ের তথ্য।

এখানে বিশেষ গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে স্থানীয় বাজারদর ও গণশুনানিকে। ফলে জমির প্রকৃত ক্রেতা-বিক্রেতা এবং স্থানীয়ভাবে জমির লেনদেন সম্পর্কে অবগত ব্যক্তিদের কাছ থেকেও তথ্য সংগ্রহের সুযোগ তৈরি হবে।

একই সঙ্গে কোনো একক বিষয়ের ওপর নির্ভর না করে সব তথ্য-উপাত্ত যাচাই ও বিশ্লেষণের মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

একই মৌজায় একাধিক দামে জমি নির্ধারণের সুযোগ

নতুন বিধিমালার একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো, একই মৌজার সব জমির জন্য একক বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে না। কোনো মৌজায় জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্যের কারণে বাজারদরে পার্থক্য থাকলে একাধিক ক্লাস্টার করে মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

যেমন, একই মৌজার একদিকে প্রধান সড়কসংলগ্ন জমি, অন্যদিকে ভেতরের সরু রাস্তার জমি কিংবা নিচু ও জলাবদ্ধ এলাকার জমির বাজারদর এক হওয়ার কথা নয়। নতুন নিয়মে এ ধরনের পার্থক্য বিবেচনায় নিয়ে আলাদা মূল্য নির্ধারণ করা যাবে।

এতে তুলনামূলক কম সুবিধাসম্পন্ন জমির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত মূল্য নির্ধারণের চাপ কমার সুযোগ তৈরি হবে। একইভাবে উন্নত যোগাযোগ ও অবকাঠামো সুবিধাসম্পন্ন জমির প্রকৃত মূল্যও তালিকায় প্রতিফলিত হতে পারে।

মূল্য তালিকার মেয়াদ দুই বছরের পরিবর্তে তিন বছর

আগের বিধিমালায় নির্ধারিত বাজারমূল্য দুই বছর কার্যকর থাকার বিধান ছিল। নতুন সংশোধনীতে তা বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে।

নতুন নিয়মে কোনো বাজারমূল্যের মেয়াদ যে পঞ্জিকা বছরে শেষ হবে, সেই বছরের ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে কমিটিকে সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণ করে তালিকা তৈরি করতে হবে। ওই তালিকার একটি কপি ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কাছে পাঠাতে হবে।

তবে তিন বছরের মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই কোনো এলাকার বাজারমূল্য যৌক্তিক কারণে পুনর্নির্ধারণের প্রয়োজন হলে নিবন্ধ মহাপরিদর্শকের পূর্বানুমতি নিয়ে কমিটি তা করতে পারবে। নতুন তালিকা তৈরির পরবর্তী ১৫ দিনের মধ্যে সেটি মহাপরিদর্শকের কাছে পাঠাতে হবে।

মূল্য তালিকা চূড়ান্ত করার সময়সীমা

কমিটির কাছ থেকে প্রস্তাব পাওয়ার পরবর্তী ১৫ দিনের মধ্যে মহাপরিদর্শক নিবন্ধন তালিকা বিবেচনা করে চূড়ান্ত করবেন এবং এ বিষয়ে আদেশ জারি করবেন।

চূড়ান্ত মূল্য তালিকা নিবন্ধন অধিদপ্তরের কার্যালয়, জেলা ও দায়রা জজের কার্যালয়, জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়, সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয় এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার কার্যালয়ে পাঠাতে হবে।

সংশ্লিষ্ট দপ্তরগুলোতে সর্বসাধারণের অবগতির জন্য তালিকা সংরক্ষণের পাশাপাশি নির্ধারিত কার্যালয়ের ওয়েবসাইটে প্রদর্শনের বিধান রাখা হয়েছে।

বায়না দলিল ও আদালতের দলিলের ক্ষেত্রে কী হবে

বায়না দলিলের ক্ষেত্রে আগের বিধানের ধারাবাহিকতা রাখা হয়েছে। কোনো বায়না দলিলে জমির মূল্য বর্তমান বাজারমূল্যের চেয়ে কম দেখানো থাকলে বিক্রয় দলিল সম্পাদনের সময়কার বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধন করতে হবে।

অন্যদিকে, বায়না দলিলে প্রদর্শিত মূল্য বর্তমান বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে বায়না দলিলে উল্লেখ করা বেশি মূল্য অনুসারেই বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করতে হবে। এছাড়া চুক্তি প্রবলের মামলার ডিক্রি জারি কার্যক্রমের আওতায় আদালতের সম্পাদিত দলিলের ক্ষেত্রে আদালতের দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ভিত্তিতেই নিবন্ধন করতে হবে।

অর্থাৎ, বায়না দলিলের ক্ষেত্রে কম বা বেশি মূল্য দেখিয়ে নিবন্ধন ব্যয়ের হিসাব নির্ধারণের সুযোগ থাকছে না। আদালতের মাধ্যমে সম্পাদিত দলিলের ক্ষেত্রেও বিশেষ বিধান বহাল রাখা হয়েছে।

যা বলছেন নিবন্ধন বিভাগের সংশ্লিষ্টরা

নিবন্ধন অধিদপ্তরের কর্মকর্তারা বলছেন, সংশোধিত বিধিমালা অধিদপ্তর জারি করলেও এ বিষয়ে তাদের কোনো মতামত নেওয়া হয়নি। মন্ত্রণালয় থেকে মূলত এটি তাদের দেওয়া হয়েছে।

বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন সার্ভিস অ্যাসোসিয়েশনের ভারপ্রাপ্ত সভাপতি ও মুন্সীগঞ্জের জেলা রেজিস্ট্রার মোহাম্মদ রমজান খান বলেন, ‘সংশোধিত সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালার উদ্যোগটি ইতিবাচক হলেও এর বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় দুর্নীতি ও প্রভাব বিস্তারের আশঙ্কা রয়েছে। বিশেষ করে জেলা প্রশাসক, বিভাগীয় কমিশনার ও উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে কমিটি করে বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হলে স্বার্থের সংঘাত তৈরি হতে পারে।’

‘সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্যে দলিল নিবন্ধন নিশ্চিত করা গেলে সরকারের রাজস্ব বাড়বে এবং কালো টাকা গোপন করার সুযোগ কমবে। ডিজিটাল নিবন্ধনব্যবস্থা চালু হলে দলিলের মূল্য ও ব্যক্তির আয়কর নথিতে থাকা বৈধ সম্পদের তথ্য মিলিয়ে দেখা সম্ভব হবে। এতে অবৈধ অর্থ দিয়ে সম্পদ অর্জন ও অর্থনৈতিক বৈষম্য কমানো যাবে’

তার মতে, ‘জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ একটি কারিগরি বিষয়। তাই এ দায়িত্ব জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) অধীনে থাকা উচিত। এনবিআরের করনীতি উইং সার্ভেয়ার, প্রকৌশলী ও অন্যান্য কারিগরি বিশেষজ্ঞের সহায়তায় প্রযুক্তিনির্ভর পদ্ধতিতে বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে পারে। এরপর সেই মূল্য অনুযায়ী দলিল নিবন্ধন করবেন সাব-রেজিস্ট্রাররা।’

তিনি বলেন, ‘বাজারমূল্য নির্ধারণ কমিটিতে জেলা প্রাথমিক শিক্ষা কর্মকর্তা, মৎস্য কর্মকর্তা ও কৃষি কর্মকর্তাদের অন্তর্ভুক্ত করার যৌক্তিকতা নেই। গণশুনানিতেও ব্যক্তিগত স্বার্থ ও প্রভাব কাজ করার আশঙ্কা রয়েছে।’

রমজান খানের মতে, ‘সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্যে দলিল নিবন্ধন নিশ্চিত করা গেলে সরকারের রাজস্ব বাড়বে এবং কালো টাকা গোপন করার সুযোগ কমবে। ডিজিটাল নিবন্ধনব্যবস্থা চালু হলে দলিলের মূল্য ও ব্যক্তির আয়কর নথিতে থাকা বৈধ সম্পদের তথ্য মিলিয়ে দেখা সম্ভব হবে। এতে অবৈধ অর্থ দিয়ে সম্পদ অর্জন ও অর্থনৈতিক বৈষম্য কমানো যাবে।’

নতুন বিধিমালার অধীনে বাজার মূল্য নির্ধারণের কাজ শুরু হলে আগের পদ্ধতির সঙ্গে তুলনা করে এর কার্যকারিতা বোঝা যাবে বলে মনে করেন নিবন্ধন অধিদপ্তরের উপ-মহা পরিদর্শক মো. আশরাফুজ্জামান।

তিনি বলেন, ‘সরকার যেভাবে নির্দেশনা দেবে, সেভাবেই আমরা কাজ করব।’